Pokuta až 1 000 000 Kč v Železné Rudě hrozí dál. Místní ubytovatele může ochránit jen zastupitelstvo

V sobotu jsme psali o konci ubytování v soukromí v Železné Rudě, viz článek https://iplzensko.cz/zelezna-ruda-konec-ubytovani-v-soukromi a poté jsme oslovili pana starostu Filipa Smolu a zastupitele s dotazy jak budou vzniklou situaci řešit.

Odpovědí na dotazy redakce je tisková zpráva města Železná Ruda, kterou rozeslal pan starosta. Jinou odpověď k datu vydání článku redakce nedostala; pracujeme s ní dál. Pan starosta i stavební úřad v ní dávají najevo, že místním chtějí vyjít vstříc. Jenže pravidlo, o které se opírají, v územním plánu není. O pokutě až 1 000 000 Kč po šikanózním podnětu nebude rozhodovat místní úřad ani pan starosta, ale kraj a soud. Ochránit místní, kteří tu ubytování nabízejí léta, může jen úprava územního plánu.

Kdo v Železné Rudě užívá byt nebo dům k ubytování v rozporu s tím, k čemu je povolen, riskuje pokutu až 1 000 000 Kč. Platí to pro fyzickou osobu, podnikatele i firmu stejně (§ 301 odst. 1 písm. g) a odst. 3 písm. b) stavebního zákona). Z tiskové zprávy neplyne, že by ji někdo na radnici chtěl. Hrozí kvůli šikanózním podnětům a žalobám: podat podnět může kdokoli, soused, konkurent, kdokoli, kdo si otevře oficiální stránky města s nabídkou ubytování v soukromí, Booking nebo Airbnb. A hrozí proto, že stavební úřad, který podle tiskové zprávy hledá, jak místním vyjít vstříc, ani pan starosta, který nabízí výklad, o ní nakonec nerozhodují. Rozhoduje nadřízený orgán a soud, a ty čtou text územního plánu. Ten text stačí dopracovat. Milion korun je horní hranice, ne běžná sazba: pokuty za užívání stavby v rozporu s povolením se v dohledaných rozhodnutích obvykle pohybují v řádu tisíců až desítek tisíc korun; výši určuje úřad podle závažnosti, délky a toho, zda šlo o podnikání (§ 37 zákona o odpovědnosti za přestupky). Vedle pokuty může stavební úřad užívání i zakázat – pro ubytovatele v zimní sezóně je zákaz horší než pokuta

Město odpovědělo tiskovou zprávou

Po článku o novém územním plánu, který od 24. října vylučuje v obytných plochách krátkodobé ubytování včetně ubytování v soukromí, poslala redakce všem třinácti zastupitelům dotazy. Ptali jsme se, jak nová pravidla dopadnou na místní, kdo z ubytovatelů může pokračovat a jak město posoudí nabídky ubytování, které samo prezentuje na svých webových stránkách. Souběžně jsme položili dotazy řediteli Centrály cestovního ruchu Plzeňského kraje a ředitelce destinační společnosti Šumava žije; jejich odpovědi přineseme, jakmile je dostaneme. Odpověď přišla jedna. V pondělí 27. října ráno rozeslal pan starosta Filip Smola, který ve funkci zůstává do ustavujícího zasedání nového zastupitelstva 4. listopadu, z adresy starosta@zeleznaruda.cz tiskovou zprávu „Nový územní plán Železné Rudy má zabránit nekontrolované výstavbě staveb pro krátkodobé ubytování (apartmánů). Jeho cílem není zákaz ubytování v soukromí.“ Redakci ji poslal s větou: „Kdyby cokoli, jsem kdykoli k dispozici.“ Zprávu město zveřejnilo i na svém facebookovém profilu. Jinou odpověď redakce do uzávěrky nedostala; tiskovou zprávu proto bereme jako stanovisko města k našim dotazům a vycházíme z ní dál. 

„Chci především uklidnit naše obyvatele, vlastníky nemovitostí i podnikatele v cestovním ruchu. Nový územní plán jsme nepřipravovali proto, abychom někomu zakazovali podnikat nebo poskytovat ubytování.“
Filip Smola, starosta města, tisková zpráva města z 27. 10. 2026

Tisková zpráva je vstřícná. Stavební úřad podle ní „potvrzuje, že krátkodobé ubytování v rodinném domě, jehož nadpoloviční podlahová plocha slouží k trvalému bydlení, je s novým územním plánem v souladu“. Nepochybujeme, že to pan starosta i stavební úřad myslí vážně. Právě proto je třeba říct nahlas, v čem je problém: dobrá vůle úřadu místním nestačí, pokud ji nekryje text územního plánu. Co v územním plánu je a co v něm chybí Závazný je výrok územního plánu, tedy jeho textová část. Ta říká: Krátkodobé ubytování je „poskytování ubytovacích služeb na dobu, která obvykle nepřesahuje několik dní až týdnů“ a zahrnuje „pronájmy na krátkou dobu (rovněž krátkodobé ubytování v soukromí) – např. ubytování přes různé platformy jako je Airbnb, Booking“ (s. 41).
V plochách smíšených obytných venkovských i městských a v plochách hromadného bydlení jsou „stavby, zařízení, výrobky pro krátkodobé ubytování“ nepřípustné (s. 44, 47 a 49).

V plochách komerční občanské vybavenosti jsou penziony a hotely přípustné, „krátkodobé ubytování v soukromí“ je vyloučeno jmenovitě (s. 52–53). Totéž platí pro specifické městské obytné plochy (s. 73). Pravidlo o „nadpoloviční podlahové ploše k trvalému bydlení“ v tomto textu není. Prošli jsme výrok, odůvodnění i obě přílohy s rozhodnutím o námitkách. Objevuje se jedinkrát: jako návrh podatele námitky č. 46, který žádal připustit „ubytování v soukromí do 50 % podlahové plochy, jako doprovodné funkce trvalého bydlení“. Město námitce vyhovělo, napsalo, že územní plán „neaspiruje na zákaz ubytování v soukromí“, a slíbilo definici upravit. Do výroku se ale dostala definice, která ubytování v soukromí výslovně zahrnuje. Padesátiprocentní pravidlo zůstalo jen v příloze.

Netvrdíme, že pan starosta nemluví pravdu. Věříme, že takovou dobrou vůli má, a je to dobře. Současné znění územního plánu ale říká něco jiného. Stálo by za to, aby si pan starosta nechal tiskovou zprávu ověřit právním zastoupením města dřív, než se o ni někdo opře. A obecněji: právě právní zastoupení města by mělo právní dopady územního plánu na místní obyvatele kontrolovat z povinnosti, ne až po novinovém článku, a nastavit text tak, aby nekolidoval s tím, co zastupitelstvo skutečně chce. Tisková zpráva popisuje, co mělo v územním plánu být. Ne to, co v něm je. To není výčitka; je to přesný popis toho, co je třeba opravit. 

Těžká pozice stavebního úřadu

Stavební úřad reaguje na stav, který nevytvořil: územní plán vydává zastupitelstvo. Jinou možnost než posuzovat žádosti a podněty podle platného územního plánu nemá. Z tiskové zprávy je zřejmé, že hledá cestu, jak místním vyjít vstříc. Jeho vyjádření je ale jen výklad. Stavební úřad územní plán používá, nemůže ho měnit ani doplňovat. Změnit ho smí jen zastupitelstvo, zrušit krajský soud. A hlavně: o sporných případech nakonec nerozhoduje on. Představme si, jak to bude vypadat v praxi. Soused, konkurenční ubytovatel nebo člověk, kterému úřad ubytování zakázal, podá šikanózní podnět na jiný dům. Stavební úřad ho musí prošetřit a podle správního řádu rozhodovat ve stejných případech stejně (§ 2 odst. 4). Pokud rozhodne ve prospěch ubytovatele s odkazem na pravidlo, které v územním plánu není, odvolá se ten, kdo podnět podal. Rozhoduje Krajský úřad Plzeňského kraje. Po něm Krajský soud v Plzni, případně Nejvyšší správní soud. Kdyby místní úřad chtěl místním pomoci výkladem, který jde proti textu územního plánu, nadřízený orgán jeho rozhodnutí zruší. Ne ze zlé vůle, ale proto, že jinak nemůže.

Co budou kraj a soud zkoumat, lze předvídat. Správní soud přezkoumává zákonnost rozhodnutí, tedy soulad se zákonem a s územním plánem jako opatřením obecné povahy. Výklad správního orgánu soud nezavazuje a tisková zpráva pro něj není ani podklad. Nanejvýš poslouží jako argument, že ubytovatel jednal v dobré víře, což může snížit pokutu. Nemůže ji vyloučit a nemůže prohlásit provoz za legální. Platí to i pro písemné vyjádření stavebního úřadu ke konkrétnímu domu. Může soud rozhodnout jinak než místní úřad? Může, a není to nepravděpodobné. Může dovodit, že nejasnost jde k tíži města, které text napsalo. Může také dovodit, že text je jasný a výluka platí tak, jak je napsaná. Nikdo to dnes neví. Ubytovatel s plným kalendářem na zimu se nemůže spolehnout ani na jedno. A šikanózní podněty mezitím přidají práci stavebnímu úřadu, který o nich stejně nerozhodne s konečnou platností.

Ověřte si to sami: tři kroky a dvě minuty

Vzorek nevznikl v redakci, ale u čtenáře, který v Železné Rudě vlastní nemovitosti a vycházel jen z veřejných zdrojů; redakce všechny údaje sama ověřila. Postup zvládne každý a doporučujeme ho každému ubytovateli, než mu ho předvede někdo jiný:


1) Na oficiálních webových stránkách města otevřete Přehled ubytování a opište adresu nabídky.

2) Adresu zadejte do veřejné aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí (Vyhledat stavbu). 

3) V části „Součástí je stavba“ přečtěte, k čemu je budova zapsána. Ubytování se zde projeví jen jako „stavba ubytovacího zařízení“; katastr kategorii „ubytovací jednotka“ nezná.

Příloha 1: výřez z Přehledu ubytování na webu města, kategorie Penziony, s vyznačenými třemi nabídkami. Přílohy 2–4: výpisy z Nahlížení do katastru pro
Penzion Alfa (Pancířská 100, objekt k bydlení), Penzion Alpský dům (K Samotám 447, bytový dům) a Penzion Blanka (Belvederská 339, rodinný dům), se
zakroužkovaným zápisem budovy.

Co zápis v katastru říká a co ne. Zápis není rozhodnutí o tom, že někdo podniká
nelegálně. Říká jen, k čemu je budova evidována; povolení k ubytování, které by
katastr neodrážel, z něj vidět není. Právě proto se ptáme města a stavebního
úřadu, ne provozovatelů. Tři penziony výše nejsou výběr redakce: jsou to první
tři, které čtenář, jenž vzorek předložil, ověřil, a to v pořadí, v jakém jdou na
stránce města za sebou. Stejný výsledek vyjde u kterékoli další nabídky v
tabulce níže.

Všech 66 nabídek apartmánů a ubytování v soukromí

Stejným postupem jsme prošli všechny nabídky z kategorií Apartmány a Ubytování v soukromí, tak jak je město uvádí na svých stránkách. Dohromady jde o 69 nabídek ubytování, které město samo prezentuje na svých oficiálních webových stránkách (66 apartmánů a ubytování v soukromí a tři penziony). U každé jsme ve veřejném Nahlížení do katastru ověřili, k čemu je budova zapsána.

Zdroj: Přehled ubytování na webu města Železná Ruda a Nahlížení do katastru nemovitostí, stav k 26. 10. 2026. „Podle vyjádření stavebního úřadu“ = podle tiskové zprávy města z 27. 10. 2026, která není závazná.

Jako ubytovací zařízení je v katastru zapsána jediná budova z 69. Zápis v katastru není rozhodnutí o tom, že někdo podniká nelegálně: u ostatních
budov by provozovatel musel mít povolení k ubytování, které z katastru vidět není, a nové povolení už územní plán v obytných plochách nepřipouští. Pod výjimku z tiskové zprávy by „možná“ spadalo 32 nabídek v rodinných domech a objektech k bydlení, ale jen za podmínky, kterou z katastru nelze ověřit, a jen do prvního odvolání ke kraji. Zbývajících 36 nabídek, především byty v bytových domech, výjimka neřeší vůbec. Tisková zpráva to ostatně sama připouští: „Takový nesoulad mohl existovat již dříve.“ Rozdíl je v tom, že do 24. října šlo o změnu v užívání požádat. Od 24. října ji stavební úřad v obytných plochách povolit nemůže, i kdyby chtěl. 

Dům naproti radnici

Nejvíc nabídek z celého vzorku, deset, má jediný dům: Javorská 23, bývalý hotel Javor, dnes Rezidence Javor. V katastru je zapsán jako bytový dům s
45 jednotkami, z nichž jednotky 1 až 26 jsou vedeny jako byt, včetně těch, které nabídky uvádějí přímo v názvu (byt č. 1 a 2, byt č. 8, byt č. 13, Apartmán 22, Apartment 25). Dům stojí naproti radnici na Klostermannově náměstí; z oken městského úřadu je na něj vidět a na chodbě radnice stojí jeho model. Krátkodobé ubytování v bytech bylo v Železné Rudě léta na očích, město je samo nabízelo na svém webu a nikdo v tom neviděl problém. To je v pořádku jen do chvíle, než
přijde první podnět. Nepíšeme to proto, abychom někoho usvědčovali. Píšeme to proto, že to nejlépe ukazuje, v jaké situaci město je. Stavební úřad musí první podnět prošetřit z úřední povinnosti a nemůže se odvolat na to, že o ubytování nevěděl: má ho na webu města, za oknem i na chodbě. Právě proto potřebuje mít v textu územního plánu pravidlo, o které se opře, a ne jen výklad. Tohle je stav dnes. A je to stav, který může změnit jen jeden orgán. 

Řešení má v rukou nové zastupitelstvo

Nově zvolené zastupitelstvo, které se poprvé sejde na ustavujícím zasedáníve středu 4. listopadu 2026 v 19 hodin, má nástroj, kterým může situaci vyřešit během několika týdnů: změnu územního plánu. Město s ní samo počítá; v rozhodnutí o námitkách píše, že „další jeho modifikace na základě jednotlivých změn… jsou v budoucnu ze strany města plánovány“. Pokud zastupitelé skutečně chtějí to, co stojí v tiskové zprávě, stačí to napsat do územního plánu: upravit definici krátkodobého ubytování na s. 41 a výluky v jednotlivých plochách tak, aby bylo přesně řečeno, co místní smí a za jakých podmínek. Nejde o to plán rušit. Jde o to ho dopracovat tak, aby odpovídal zájmům města a jeho obyvatel, které pan starosta v tiskové zprávě popsal.
Soudní cesta, návrh na zrušení části územního plánu u krajského soudu, je otevřená do 24. října 2027. Pro město i pro ubytovatele je ale drahá a pomalá a výsledkem by byla díra v plánu, kterou by stejně muselo zalepit zastupitelstvo. Přesné podmínky v textu územního plánu jsou to jediné, co ochrání místní,
kteří tu ubytování v klidu nabízejí celé roky, před šikanózními podněty a žalobami, kterými si lidé v jednom domě nebo v jedné ulici budou vyřizovat účty. Dokud pravidlo existuje jen jako výklad, dává územní plán každému stěžovateli do ruky nástroj a každému ubytovateli riziko až milionové pokuty. Výklad pana starosty ani stavebního úřadu to nezmění, protože o pokutě nakonec rozhoduje nadřízený orgán. Až bude pravidlo v textu, šikanózní podnět nebude mít o co se opřít a stavební úřad bude mít o co se opřít on. Je třeba vyjasnit všechno, co by se dalo proti místním zneužít: definici krátkodobého ubytování, podmínky pro rodinné domy i byty a to, co platí pro provozy, které tu existovaly před 24. říjnem.

Co se děje v Železné Rudě teď

Podle informací, které redakce dostala od čtenářů z Železné Rudy, se hned po zveřejnění prvního článku rozběhla mezi občany bouřlivá diskuse o novém územním plánu a jeho podmínkách. Převládal strach a nejistota: z výkladů, které nikdo nedokáže zaručit, ale především z podnětů, z udávání a ze závisti mezi sousedy. Většina lidí si následky uvědomila velmi rychle. Máme také informace, že pan starosta spolu se zastupiteli začal věc řešit okamžitě, jakmile se o reakcích dozvěděl: s nově zvolenými zastupiteli hledá opatření, která lidi uklidní, a tisková zpráva města je prvním z nich. Nikomu z nich nelze přikládat vinu. Zastupitel není profesionální právník ani urbanista. Jsou to lidé z řad občanů a místních, kteří do územního plánu přenášejí především vůli, jak má město vypadat a kam se má vyvíjet. Právní následky takové vůle pro jednotlivé obyvatele už mají hlídat odborníci: právní zastoupení města a zpracovatel územního plánu. Právě u nich mělo být zachyceno, že se záměr z rozhodnutí o námitce č. 46 do závazného textu nepropsal. Plán, který zastupitelé schválili jednomyslně, tak po diskusi s občany zřejmě vyžaduje řešení, a to rychlé. Všichni, se kterými redakce mluvila, věří, že téma bude projednáno hned na prvním zasedání nového zastupitelstva 4. listopadu. Pan starosta píše, že je „kdykoli k dispozici“, a stavební úřad dává najevo, že chce místním vyjít vstříc. Oba to mohou udělat hned. Doporučujeme, aby stavební úřad připravil přesné znění podmínek, které dokáže před krajem i soudem obhájit, a aby pan starosta s novým vedením
města zařadil změnu územního plánu na program hned prvního zasedání nového zastupitelstva 4. listopadu. Do té doby platí to, co je napsané. A napsaná je dnes pokuta až 1 000 000 Kč.

Zdroje (všechny veřejně dostupné):

Územní plán Železná Ruda, textová část (výrok), vydaný usnesením zastupitelstva č. 20/717 z 5. 8. 2026, účinný od 24. 10. 2026 – s. 41, 44, 47, 49, 52–53 a 73; Příloha č. 1 odůvodnění – rozhodnutí o námitkách, námitka č. 46 (dokumentace zveřejněná městem na úřední desce);

tisková zpráva města Železná Ruda „Nový územní plán Železné Rudy má zabránit nekontrolované výstavbě staveb pro krátkodobé ubytování“, rozeslaná 27. 10. 2026 a zveřejněná na facebookovém profilu města;

Přehled ubytování na webových stránkách města (zelezna-ruda.cz), stav k 26. 10. 2026; 

Nahlížení do katastru nemovitostí, ČÚZK (https://nahlizenidokn.cuzk.gov.cz/), údaje platné k 26. 10. 2026;

pozvánka na ustavující zasedání zastupitelstva města 4. 11. 2026, úřední deska města (vyvěšeno 27. 10. 2026); zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 301; zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, § 2 odst. 4 a § 42; zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, § 101a a násl.