Nový územní plán zakázal krátkodobý pronájem apartmánů, soukromě i přes Airbnb a Booking
Územní plán, který dnes nabyl účinnosti, ukončil stavební uzávěru. Vlastníkům stovek bytů a apartmánů ale těsně před zimní sezónou vzal možnost legálně je pronajímat turistům.
Centrum Železné Rudy. Červeně plochy, kde nový územní plán nepřipouští krátkodobé ubytování v soukromí.
Po zveřejnění zprávy o vydání nového územního plánu 9. října se na redakci obrátili čtenáři, kteří v Železné Rudě vlastní byty a apartmány. Když si přečetli samotný dokument, byli konsternováni. Těsně před začátkem zimní sezóny, která jim z pronájmu přináší největší část tržeb, zjistili, že nový plán krátkodobý pronájem v soukromí nepřipouští nikde ve městě. Hledali proto, co se s tím dá dělat.
Načasování nemůže být horší. Železná Ruda a Špičák jsou lyžařským střediskem a zimní sezóna právě začíná. Kdo už má na zimu přijaté rezervace, řeší, co s nimi. A hosté, kteří léta jezdili do oblíbených apartmánů pronajímaných soukromníky, mohou o ubytování přijít: majitel bytu, který chce dodržet zákon, jim týdenní pobyt nabídnout nemůže.
Plán zavádí pojem „krátkodobé ubytování“. Rozumí jím poskytování ubytovacích služeb na dobu, která „obvykle nepřesahuje několik dní až týdnů“, a mezi jeho formy výslovně řadí krátkodobé ubytování v soukromí, „např. ubytování přes různé platformy jako je Airbnb, Booking“. Hranicí je jeden měsíc. Na dlouhodobý nájem se omezení nevztahuje.
Krátkodobé ubytování v soukromí plán nepřipouští nikde ve správním území města. V obytných plochách, kde stojí naprostá většina bytů a apartmánů, ho výslovně řadí mezi nepřípustné využití. Penzion, hotel nebo turistickou ubytovnu dovoluje jen v plochách komerčního občanského vybavení a v ploše vymezené pro nové centrum Špičáku. Ubytování v soukromí je ale nepřípustné i tam.
Nejde o výklad. V textové části územního plánu, je u ploch smíšených obytných městských, kam patří velká část zástavby centra Železné Rudy, v kapitole „Nepřípustné využití“ doslova uvedeno:
Územní plán Železná Ruda, textová část, str. 47 · Smíšené obytné městské (SM, SM.1) · Nepřípustné využití „stavby, zařízení, výrobky pro krátkodobé ubytování;“
Stejná věta stojí u ploch smíšených obytných venkovských (str. 44) a u ploch bydlení hromadného (str. 49). U ploch občanského vybavení komerčního, kde plán penziony a hotely povoluje, je mezi nepřípustným využitím výslovně uvedeno:
Územní plán Železná Ruda, textová část, str. 53 · Občanské vybavení komerční (OK) · Nepřípustné využití „stavby, zařízení, výrobky pro krátkodobé ubytování v soukromí.“
Město svůj záměr netají. V odůvodnění územního plánu píše:
Územní plán Železná Ruda, odůvodnění, str. 40 · Typologie staveb
„Klíčovým principem je v maximální možné míře nabídnout nové možnosti trvalého bydlení před krátkodobým využitím. Za tímto účelem je definován pojem ‚krátkodobé ubytování v soukromí‘, které je nežádoucí.“
Důvod uvádí o několik stran dříve: apartmánové bydlení podle města „v současné době vytlačuje či potlačuje možnost realizace bydlení pro trvale žijící obyvatele“. Na jiném místě odůvodnění stojí, že plán „reguluje též možnost vzniku nových apartmánových domů“. Závazná textová část ale zákaz neomezuje jen na nové domy. Nepřípustné jsou všechny „stavby, zařízení, výrobky pro krátkodobé ubytování“ a podle toho se posuzuje i žádost o změnu v užívání stávajícího bytu.
Co se krátkodobým ubytováním rozumí, vysvětluje plán v definici pojmů na str. 41. Textovou část územního plánu přikládáme, spolu s odůvodněním je dostupná i z úřední desky města. Citované strany si tak může ověřit každý.
Dopad je značný. Už v roce 2007 bylo podle ČTK v Železné Rudě a na Špičáku kolem pěti set apartmánů, využívaných hlavně v zimní sezóně, kdy je ve městě až pětkrát víc lidí, než kolik tu trvale žije. Jen jedna nýrská stavební firma jich na Špičáku postavila téměř dvě stě, mimo jiné přestavbou bývalého vojenského hotelu Prokop. Starosta před pěti lety upozorňoval, že v bytě 1+kk o třiceti metrech se ubytuje až osm lidí a město z takových bytů dostává jen daň z nemovitosti.
Plán nepůsobí zpětně a neruší vydaná povolení. Kdo má jednotku zkolaudovanou jako ubytovací zařízení, nepřišel o nic. Apartmány ale bývají zapsané jako obyčejné byty a poskytovat v bytě ubytovací služby bez změny v užívání nebylo dovoleno ani dosud. Airbnb sám ve svých podmínkách hostitele varuje, že územní předpisy mohou krátkodobý pronájem obytných nemovitostí omezovat. Rozdíl je v tom, že do dneška se dalo o změnu v užívání alespoň pokusit. Od dneška ji stavební úřad v obytných plochách povolit nesmí.
Kdo si apartmán koupil na hypotéku s tím, že úvěr bude splácet z pronájmu, tedy nepřišel o příjem ze dne na den. Přišel ale o možnost dostat svůj provoz někdy do souladu se zákonem. Zbývá mu dlouhodobý nájem, nebo prodej.
Lze předpokládat, že nový stav vyvolá řadu podnětů. V domech se společenstvím vlastníků žijí vedle sebe ti, kdo své byty pronajímají, i ti, kterým cizí hosté na chodbě vadí nebo kteří sousedům příjem z pronájmu závidí. Pověstná česká závist teď dostala do ruky silný nástroj. Soudy dosud opakovaně dovodily, že společenství vlastníků nemůže krátkodobý pronájem zakázat stanovami. Nespokojenému sousedovi ale nyní stačí podat podnět stavebnímu úřadu a za ním stojí územní plán.
Pro úřad to znamená povinnost, ne možnost volby. Musí dodržet zásadu rovnosti: správní řád mu ukládá dbát, aby při rozhodování skutkově shodných nebo podobných případů nevznikaly nedůvodné rozdíly. Pokud tedy stavební úřad jednou zasáhne proti nepovolenému krátkodobému pronájmu, musí stejně postupovat proti každému dalšímu, o kterém se dozví, v celém správním území města. Nabídky na Airbnb a Bookingu jsou přitom veřejné. Rovnost před zákonem úřadu nedovolí zasáhnout jen proti jednomu. Jakmile zasáhne jednou, musí postupovat plošně.
Vlastníci přitom na problém upozorňovali už během projednávání. Námitce, která žádala vyjasnit, zda plán zakazuje ubytování v soukromí, město vyhovělo. V odůvodnění napsalo, že plán „neaspiruje na zákaz ubytování v soukromí, tj. pronajímání části obytného domu k rekreaci“, a že takové ubytování „není územním plánem zakázáno“. Současně uvedlo, že jeho cílem je zabránit krátkodobému pronajímání celých bytů povolených k trvalému bydlení. U jiné námitky, kterou zamítlo, dodalo, že „zákaz apartmánů se tímto ve své podstatě stává bezpředmětným“.
Výsledný text přesto krátkodobé ubytování v obytných plochách vylučuje bez výjimky, tedy i v části vlastního domu. Plné znění obou námitek a odpovědí města přinášíme v tabulkách níže, celé rozhodnutí o námitkách je v příloze 1.
Ověřit v katastru nemovitostí a v kolaudačním rozhodnutí, jak je jejich jednotka zapsána. Kdo má povolené ubytovací zařízení, může v provozu pokračovat.
Pronajímat dlouhodobě. Nájem na dobu delší než jeden měsíc nový plán neomezuje.
Kdo má na zimu přijaté rezervace, měl by si nechat poradit, jak s nimi naložit, dřív než hosté přijedou.
Podat návrh na zrušení části územního plánu ke Krajskému soudu v Plzni. Proti územnímu plánu se nelze odvolat, návrh ale může podat každý, kdo tvrdí, že byl plánem zkrácen na svých právech, a to do 24. října 2027. Vlastníci mohou postupovat i společně.
Podat městu návrh na změnu územního plánu.
Doslovné výňatky z dokumentu Rozhodnutí o námitkách uplatněných v rámci veřejného projednání územního plánu Železná Ruda (Příloha č. 1 textové části odůvodnění). Podatelé jsou v dokumentu uvedeni iniciálami.
Chcete přispět do diskuze? Stačí se jen přihlásit.