Chaty, kůlny a altány v zahrádkářských koloniích za Fakultní nemocnicí na Lochotíně, na Skvrňanech a v dalších částech města stojí často desítky let. Pokud k nim chybí dokumentace, může majitele vyjít draho: stavební zákon platný od července 2024 zvedl horní hranici pokuty na 400 tisíc korun. A na nesoulad dnes nemusí upozornit jen soused, stačí letecký snímek z městského mapového portálu a umělá inteligence.
Za areálem Fakultní nemocnice na Lochotíně se rozkládají zahrádky a chatky, kam Plzeňané léta jezdí trávit víkendy. Podobný obrázek nabízí i kolonie pod ulicí Na Demži ve Skvrňanech. Dřevěné kůlny na nářadí, přístřešky na dřevo, altány, skleníky na podezdívce nebo zahradní domky, které před desítkami let postavili rodiče či prarodiče. Pro stavební úřad ale není rozhodující, jak je stavba stará ani kdo ji postavil. Zajímá ho, zda skutečný stav odpovídá dokumentaci a povolení.
Řada zahrádkářů žije v přesvědčení, že bouda na nářadí nebo přístřešek na dřevo je jejich soukromá věc. Z pohledu zákona jde ale o stavbu. Některé drobné stavby sice povolení nepotřebují, musí však splňovat zákonné podmínky, například co do velikosti, výšky a odstupu od hranice sousedního pozemku. Pokud je nesplňují, jde o stavbu bez povolení. U chat, které se postupně rozrůstaly o přístavky, verandy a kůlny, je riziko nesouladu ještě vyšší.
Stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) navíc ukládá každému vlastníkovi stavby povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající jejímu aktuálnímu stavu. Samotná povinnost nová není, platila už podle dřívějšího zákona. Od července 2024 se ale zdvojnásobila horní hranice pokuty, z 200 tisíc na 400 tisíc korun. Argument „stálo to tu, už když jsme zahrádku kupovali“ úřad neuznává. Odpovídá současný vlastník, i když stavbu nikdy nepostavil.
Ještě nedávno se na nepovolenou stavbu přišlo nejčastěji tak, že ji nahlásil soused, typicky po sporu o plot. To se mění. Plzeň má vlastní Mapový portál města Plzně (mapy.plzen.eu), kde jsou volně dostupné letecké snímky města pořízené 14. června 2025 v rozlišení 12,5 centimetru na pixel. Kdo si na nich otevře třeba zahrádky pod ulicí Nade Mží ve Skvrňanech nebo kolonii za lochotínskou nemocnicí a zapne si k tomu katastrální mapu, uvidí během pár minut, které stavby v mapě zakreslené jsou a které ne. Na snímku je poznat i nová krytina malé stříšky.
Zásadní změnou je umělá inteligence, kterou dnes běžně používá každý. Stačí vložit snímek a výřez katastrální mapy a AI nástroj během chvíle upozorní, kde stavba v mapě chybí, a sepíše i podnět na stavební úřad s odkazy na zákon. To, co dřív vyžadovalo čas a znalosti, zvládne dnes kdokoli z telefonu.
Úřady s tím už mají zkušenost. Úřad pro ochranu osobních údajů letos veřejně upozornil, že ho zahlcují stížnosti psané pomocí umělé inteligence. Stavební úřady se mohou dočkat podobné vlny, a každý podnět musí prověřit. Pro vlastníky to znamená víc výzev, víc řízení a víc nákladů.
Že to s pořádkem na zahrádkách myslí město vážně, ukázal případ z prosince 2016. Správa veřejného statku města Plzně tehdy kvůli dlouhodobě nevyhovujícímu stavu nechala zbourat zahrádkářskou kolonii u Jateční ulice. Zmizely všechny zahradní stavby, kůlny, přístřešky a skleníky a z plochy vznikla veřejná zeleň.
Zahrádky a chaty za nemocnicí na Lochotíně spadají pod stavební úřad Úřadu městského obvodu Plzeň 1 v Aleji Svobody, Skvrňany pod stavební úřad ÚMO Plzeň 3, atd... Úřady řeší u drobných staveb celou škálu agendy: od ohlášení a povolení přes kontrolní prohlídky, výzvy k doložení dokumentace a dodatečná povolení až po nařízení odstranění stavby a pokuty. Který úřad je pro konkrétní zahrádku příslušný, poradí také Kontaktní centrum města na telefonu 378 031 111 nebo portál Elektronické podání občana (epo.plzen.eu).
Úřady obvykle nezačínají rovnou pokutou. Majitele nejprve vyzvou, aby stav ve stanovené lhůtě napravil, a pokuta přichází na řadu hlavně tehdy, když výzvy ignoruje. Ministerstvo pro místní rozvoj připomíná, že výše pokuty musí odpovídat závažnosti přestupku i finanční situaci člověka a že maximální částka zatím nikomu uložena nebyla. Stavební úřady už ale pokuty za chybějící dokumentaci udělují, zatím v řádu jednotek tisíc korun.
Kdo chce mít klid, neměl by čekat na výzvu. Pokud k chatě nebo zahradní stavbě plány nikdy neexistovaly nebo se ztratily, východiskem je takzvaná pasportizace stavby, tedy zpracování pasportu. Jde o zjednodušenou dokumentaci skutečného provedení, která popisuje velikost stavby, použité materiály a její umístění na pozemku. Zpracovat ji může jen odborník, proto je dobré obrátit se na autorizovaného projektanta nebo inženýrskou kancelář. Ti stavbu zaměří, zakreslí, posoudí, zda splňuje podmínky zákona, a s majitelem probrají, co úřad požaduje. Pokud stavba podmínky nesplňuje, poradí s dodatečným povolením.
Pasport drobné stavby vyjde obvykle na tisíce až nižší desítky tisíc korun, tedy na zlomek možné pokuty. Pořádek v papírech se navíc vyplatí i bez kontroly: při prodeji zahrádky nebo chaty, darování dětem nebo dědictví se nelegální stavba stává překážkou a kupující jsou dnes opatrnější.
Řada zahrádkářů teď vyčkává. Sněmovna letos v září přehlasovala Senát a prezident 17. září podepsal velkou novelu stavebního zákona. Část jejích změn začne platit po vyhlášení ve Sbírce zákonů, další od 1. ledna 2027. Novela mimo jiné zvětšuje stavby, které u domu nebo chaty nepotřebují povolení, ze 40 na 60 metrů čtverečních. Mnozí doufají, že s ní hrozba vysokých pokut zmizí nebo se zmírní. Zda se to stane, ale zatím jisté není. A stavba postavená dříve musí splňovat pravidla platná v době, kdy vznikla.
Vyhradit si jeden víkend, projít smlouvy, staré nákresy a rozhodnutí úřadu a porovnat je s tím, co na zahradě skutečně stojí. Otevřít Mapový portál města Plzně nebo aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí a podívat se na vlastní pozemek tak, jak ho vidí úřad i kdokoli jiný. Kdo najde nesoulad, měl by kontaktovat projektanta nebo inženýrskou kancelář a jednat dřív, než mu přijde výzva.
Chcete přispět do diskuze? Stačí se jen přihlásit.